せっかく不動案投資をするのであれば誰しも失敗はしたくない物です。
ここでは私が日々、多くのご相談を頂く中で比較的良くある 『サラリーマンが不動産投資に失敗するパターン』をご紹介します。
業者にカモにされてしまった
サラリーマンが目を付けられやすい理由とは？
自営業等に比べると収入が安定しており、ローンの融資が受けやすいサラリーマンは、一般的に不動産投資に向いていると言われています。また、サラリーマンの副業が多くの企業で容認され始めていることや、老後の年金問題など不安も多いことから、サラリーマンが不動産投資に興味を持つケースが多くなっています。
このような時代の流れに乗り、利幅の出ない様な投資物件を販売する不動産会社にとってはサラリーマンは格好の餌食と言っても過言ではないのです。
狙われやすいサラリーマンの特徴
属性の高いサラリーマンは不動産業者や銀行から見ると良いお客様
属性とは、職種や勤務先などの社会的立場の高い人や、保有している財産や年収など経済状況を総合的に見た個人の状況をいいます。
例えば、一部上場企業に勤務し、部長や課長などの役職が付いて高年収であれば、一般的に属性が高いサラリーマンになります。このような人は、金融機関から見ると勤め先の信頼性が高いので、企業として倒産のリスクは低いと考えられます。なおかつ、収入が高く安定しているので、債権回収がしやすい顧客と判断されます。つまり、ローン返済の見込みが高い顧客に銀行は融資しやすいのです。
反対に勤め先の信頼性が社会的にあまり高くないことや、自営で収支が安定していないなどの懸念点がある場合、貸したお金が返ってこない可能性を危惧され、融資が積極的に行われないことが多いのです。
経験や知識がない人は言いなりになってしまうパターンも
不動産投資の経験が浅い人に関しては、不動産会社の言いなりになってしまうことがあります。
サラリーマンは普段より社会性が充分に備わっており、仕事上においては注意深く危機管理に溢れている人が多いのですが、プライベートになると考えが変わってしまうこともあるのです。
そんなときに、不動産投資に手を出すと、「頭金なしでもOK」「節税対策に」「老後の安定収入になる」など、営業マンの巧みなトークに騙されてしまうケースも多いのです。不動産投資の経験が浅い場合は、営業マンから言われることを全て鵜呑みにせずに、普段の仕事の時のように、自らで確認や検証、第三者の意見を仰ぐなど、慎重に判断することが必要です。
本業が忙しすぎて考える暇のない人は危険
本業が忙しい人は、不動産投資について勉強する時間がないため、知識がないまま購入を進めてしまうケースがあります。不動産業者の言われるままに物件を選び、その後の不動産運営も全て丸投げしていると、多くのことを不動産業者の都合のよいように進められてしまいます。
営業マンに勧めてもらった物件は、実はなかなか売れない不人気な物件であったり、周辺は賃貸物件が多く空室リスクの高い立地の物件であったり、高利回り物件と紹介されたが維持費や補修費用が掛かり赤字経営になったり、などさまざまな事例があります。
本業がどんなに忙しくとも、不動産投資に手を出す以上は、WEBや無料相談にて不動産投資についての知識をつけてから、物件探しをするのが賢明です。本業が忙しいのは仕方がない事ですが、ある程度の時間の確保は必要になります。
購入時にカモにされた事例
上場企業に勤める会社員Ａさんは、日々の業務が忙しく毎日夜遅くまでの残業をしていました。 そんなＡさんが30代半ばに差し掛かったとき思ったことが、将来に対することでした。 Ａさんは独身で結婚予定なし。預貯金なども少なく将来になんとなく不安を感じていました。
そんな時に友人から勧められたのが不動産投資で、頭金なし節税の効果、老後の年金対策など、不動産投資で考えられるメリットは、Aさんにとっては魅力的でした。
その後に、見たのが投資マンションの広告です。Aさんはその投資マンションの見学に行った際に、不動産業者にまんまとカモにされてしまいました。上場企業でローンが通りやすいこと、不動産投資の知識がなったこと、日々多忙であったこと、独身であったことで、不動産業者の巧みな営業トークに翻弄されて即日申し込みをしてしまったのです。
実際に引き渡しを受け経営を始めてみると、ローンの支払い以上に家賃収入があるものの、その後の維持費や管理費、固定費などの説明を全く受けておらず、収支的にはマイナスになるときもあったのです。
また、Aさん自身投資に関する知識が欠如していたことと、出費についてなどあまり確認せずに話を進めてしまったことで、不動産業者としてはカモにしやすい人になってしまったのです。
管理会社にカモにされた事例
上場企業に勤める山崎さん（仮名）は、投資物件を3戸保有しており、その管理は全て管理会社に委託していました。 山崎さんの本業は忙しく、投資物件の管理は全て管理会社Cに委託していたのです。
管理会社は、初めて投資物件を購入した時に不動産会社に紹介されたところでした。 他の管理会社を選ぶのは面倒であったので、投資物件購入時は他社の見積もりを一切取らず任せきりにしていました。管理委託費が通常の相場より高めであるにも関わらず、気づかずにそのまま払い続けていたのです。
発端は2019年9月の台風でした。 屋根が吹き飛び、管理会社の出した見積りがあまりに高額だったため私の所にご相談をいただきました。
以前の管理会社からは火災保険の案内もなかったため、 屋根の張替え費用として270万円を支払うところでしたが、実際には180万で済み、更に全額火災保険で賄えたのでした。
管理会社の対応に任せっぱなしにしてしまった山崎さんは、長年高額な管理費や修繕費用を支払い、結果として実質利回りも下がってしまっていたのです。
会社の就業規則に違反してしまった
サラリーマンの副業の現状は？
サラリーマンが本業で勤める会社の多くは、未だに副業禁止としているところがあります。 これは、副業を解禁することで本業に支障がでてしまうことを会社は危惧しているからです。 しかし、最近では本業に関係あるスキルアップできるような仕事であれば副業を解禁するなど、新しい動きも出てきており、サラリーマンの副業自体は珍しいものではなくなりつつあります。
不動産投資はほとんどの場合就業規則違反にはならない
元々不動産投資で、副業とみなされるケースはほとんどありません。なぜなら、マンション1室など賃貸物件を所有し、家賃収入を得ているサラリーマンは山ほどいるからで、いちいち会社が就業規則を元に不動産投資を辞めるようにいうことはないのです。就業規則違反が考えられる場合とは？
では、不動産投資が就業規則に違反することはあるのでしょうか？
考えられるのは、仕事中にも関わらず不動産の管理会社や入居者からの問い合わせに対応するケースです。他にも、インターネットで物件について調査しているなど、就業中に明らかに副業に関する作業を行っていると、基本的には就業規則違反になります。
この様な事がない様に管理はしっかりした管理会社に任せ、会社のPCで物件調査を行う等の行為を行わない様気を付けたいものです。
利回りの計算を勘違いしていた
表面利回りと実質利回り
利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
この利回りにも落とし穴があります。投資物件の販売時は、概ね表面利回りで表記されています。
しかし、不動産投資においては実質幾ら手元に残るのかがわかる実質利回りが重要なのです。
仮に、表面利回りで5％だとしても賃貸経営には、固定資産税・都市計画税、管理費、設備維持費や更新費、退去時にはクリーニング費などが掛かります。
賃貸経営は、それら経費部分を含んだ実質利回りで計算しなければなりません。 実質利回りの数値や投資用ローンの金額・年数・金利によっては、月の収支が赤字になるケースもあるので注意が必要です。
利回りは高ければ良いのか？
極端に利回りが高い物件も要注意です。
築年数が古いケースや、満室想定の利回りで紹介して実態は空室が多い場合もあります。特に、築年数の古い物件は、初期費用が安く済むケースが多いのですが、その分多額の修繕費が掛かるリスク、築年数経過による家賃下落リスク、空室リスクがあります。
不動産投資では、利回りだけに注目せずに、想定通りの家賃収入が得られそうな地域であるか、設備の修繕費や更新費、また税負担もあることを念頭におきながら、判断していくことが必要です。
入居者の滞納が多く月々の集金に奔走し、返済もままならくなった
不動産投資を行って間もないころは、賃借人が毎月の家賃を支払うことは当たりまえと考えている事が多いと思います。
ところが、一定の割合で滞納する人が居る事は否めません。
家賃滞納者がいると、家賃収入が減ってしまうため、ローン返済に充てている場合、貯金を持ちだして支払わざるを得ない状況となってしまいます。滞納者は何かしらの経済的な理由で支払えないケースも多く、滞納期間が長期になると不動産投資に甚大な影響を及ぼしてゆきます。
仕事しながら賃借人に支払いの督促をするのは大変な手間となりますし、管理自体を委託していたとしても、滞納が続けば精神衛生上あまり良い状態ではなく仕事に影響が出てしまうことになりかねません。
最終的に、自らのローン支払いが滞れば売却で手放すことも考えなければなりませんので滞納されるリスクを想定して対策をしておく必要があります。
仕事中に入居者から雨漏りのクレームが入り、本業がおろそかになってしまった
以前、この様な事例がありました。築古の一軒家を数件お持ちの投資家様だったのですが、入居から5年目に雨漏りが起きてしまいました。管理会社を付けない自主管理を行っていた為、賃借人からは
『いつ直るんだ？』
『雨漏りで濡れた物の保証はどうしてくれるんだ』
等と仕事中にも拘らず毎日の様に電話が入ったそうです。 不動産投資は、株やＦＸのように四六時中手に掛ける必要はないので、サラリーマンには向いているのですが、クレームやトラブルが発生したときの対処には手間が掛かることが多いので特に、本業があるサラリーマンが行う場合は、しっかりとした管理会社に依頼するのが得策です。
妻に内緒で始めた不動産投資がバレて離婚騒動になった
多額の借り入れを起こす不動産投資は、知らない人にとってはすごく不安な物だと思います。私のお客様で、奥さんに不動産投資を相談したところ大反対され、あきらめるかと思ったら、なんと、奥さんに内緒で始めてしまった方がいらっしゃいます。
結果、数か月でバレて離婚騒動にまで発展してしまいました。長時間の謝罪と説明の末、なんとか事無きを得たとの事でした。単身者であれば、自らのお金の使い道を誰かに相談する必要はありませんが、結婚し配偶者がいるのであれば例え、反対されたとしても、納得いくまで説得してから行動に移す事をおすすめします。
大きなお金を動かす不動産投資を行うことは、家計にとっては一大事でもあるのに関わらず、内緒で行うことに対しては、配偶者の信頼を失うことや失望感につながりますので、くれぐれも家族に内緒での不動産投資は行わない様にしましょう。
サラリーマンが仕事をしながら不動産投資を始めるのは一見ハードルが高い様に思いますが、手順とポイントを抑えれば比較的簡単に始められます。
